买房盲区你知道多少

购房宝典网络整理2017-07-15 09:26

所谓买房盲区,较大的一大盲区无疑是公摊面积。公摊15%?公摊30%?在购房过程中,你是否能看穿此中玄机?究竟何为公摊面积?又如何规避公摊盲区?

买房盲区你知道多少

一、何谓公摊面积?

公摊面积=建筑面积-套内建筑面积=公摊系数*套内建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积

公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)

公摊指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。无论是多层、高层还是商品房都有公摊。

一般来说,公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、公共墙体、设备间、警卫值班室等公共空间。

除此之外,这些不会包含在公摊内:仓库、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营、自用的房屋、管理用房。

二、住宅类别是影响公摊面积的较大因素

住宅类别不同,公摊比率不一样:

别墅类的公摊率为1-8%,7层以下住宅公摊率为10-15%,7-11层住宅公摊率为15-20%,12-33层住宅公摊率为20-25%。

另外,并非公摊面积越少越好,如果过小即意味着配套公共设施规模的缩减,从而影响住宅品质。而一般公共设施、走廊越多,公摊面积也会越大,同样楼层如果越高,随着电梯及消防等公共设施的增多公摊面积也会越大。

三、公摊面积与得房率

得房率与公摊面积相辅相承,一般公摊面积大则得房率低,公摊面积小则得房率高。

得房率=套内建筑面积/建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时,计算的是建筑面积,所以得房率太低,不实惠;太高,不方便。因为得房率越高,公共部分的面积就越少,住户也会感到压抑。一般,得房率在80%左右比较合适,公共部分既宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比较实惠。一般多层的建筑物得房率为88%,高层的建筑物得房率为72%,而办公楼为55%。

或许某些楼盘会以赠送面积作为噱头来掩盖得房率过低之嫌,但须知羊毛出在羊身上,赠送面积是不受法律保护的,尤其是1楼或顶楼的花园或天台赠送面积,实际上在物权法中是归所有业主共有,开发商通常不会写入合同,一旦产生纠纷,实恐赔了夫人又折兵。

四、如何规避公摊面积风险?

1.索取公摊数据:在签订购房合同时,让发展商出示有关计算公摊面积的数据,包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据。

2.查阅有关资料:业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件,比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

3.在购房合同中约定公摊面积:根据购房合同的第八条规定,开发商交房时,房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3%,误差超过3%,多出的面积由开发商无偿赠送,少出的面积,由开发商负责赔偿业主,同时可以选择退房。

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